一个全国-1998年是中国房地产的一个分水岭

                                                  比尔盖茨客串美剧

                                                  更迅猛的房地產革命,即將在中國大地上爆發。

                                                  「炒房」一詞,從浙江溫州逐漸擴散至全國。從2000年開始,溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業。炒透本地樓市后,溫州人開始大規模向外擴張,這就有了「溫州購房團」。炒房推高了高房價,也再次讓房子成為了一件奢侈品,也成為左右人們生活質量的商品。

                                                  2016年9月,更為嚴格的調控政策出台,「限購限貸,限售限價」,直到現在,調控政策並沒有鬆綁跡象,房地產進入到平穩時期。

                                                  1998年後,房地產市場出現大熱,許多單位搶購住房來分給職工,一口氣消化了全國的存量空置房;1998年,房價突破了2000元/平方米,全國的商品房銷售面積達到12185.3萬平方米,這一數字相比1997年增長了35%。

                                                  但在此之前的一個月,全國第一個商品住宅項目東湖新村已經在廣州打下了第一根樁。而在更早的1979年初,廣州市乃至廣東省已經在考慮用商品房解決居民的住房問題。東湖新村,全國第一個商品住宅項目,第一個引進外資開發的住宅項目,第一個實施物業管理的住宅小區。

                                                  儘管一些建築師認為,這種住宅就像火柴盒一樣醜陋,無需任何設計,只管粘貼複製,簡直是對建築藝術的褻瀆。但它曾容納了無數中國人的結婚生子,以及鍋碗瓢盆奏響的交響曲。

                                                  20世紀80年代,城市出現了新建的樓房居民小區。每家每戶開始有了室內廚房和衛生間,筒子樓逐漸被單元樓取代。單元樓相當於西方的公寓,指設施相對完備,自成體系的獨立房子。住戶除了出入自己的單元,無需和別人共用空間,居住條件上升了一個大台階。更重要的是,商品房的概念開始進入中國,一場房產革命即將拉開。

                                                  1998年留給人們的記憶,絕不僅有《相約九八》和那場大洪水。那年1月,搞房地產的王石被時任國務院總理的朱鎔基叫去,詢問對房地產市場走勢的看法,在後來的研究者眼中,這成了某種跡象的先兆。很快,2月28日,朱鎔基主持召開國務院房改領導小組第三次會議,並亮明了自己的態度:「要作個決定,今年下半年停止福利分房。」

                                                  1998年7月3日,國務院下發了《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。從這一刻起,原先的福利分房制度徹底被廢止。

                                                  1980年1月,《紅旗》雜誌發表蘇星《怎樣使住宅問題解決得快些》一文,指出住宅是個人消費品的重要組成部分,應該走商品化道路。至此,我國理論界和實際工作者開展了關於住宅屬性、房租等問題的研討。

                                                  在20世紀80年代初,以鄧小平關於住宅商品化的一系列講話為起點,中國城鎮住房開始了對福利分配製的配套改革,但這種改革主要是針對住宅分配體制的改革,未涉及對住宅供應體制的改革,住宅的供給仍然是由國家、職工所在單位統一提供,由此市場機制完全被排斥在住宅供給體系之外。

                                                  20世紀80年代以前,中國社會還沒有「商品房」這個概念,住房制度採用「福利分房」,當時城鎮居民解決住房停留在等、靠、要,等國家建房,靠組織分房,要單位給房。

                                                  與此同時,大批在政府機構、科研院所的知識分子受南巡講話影響,紛紛主動下海創業,形成了「92派」企業家,綠地、恆大、碧桂園、萬達、建業、保利這些日後呼風喚雨的房企,陸續湧上房地產行業的潮頭。據統計,1988年,全國房地產公司為3124家,此後3年,全國房地產公司基本上維持在這個數量;1992年年底,這個數字卻一下子變成了1.2萬家,到1993年又變成了3萬多家。1992年,全國商品房的銷售額達440億元,比上一年增長了80%。

                                                  調整:房住不炒,房地產回歸平靜隨着房地產行業的發展,房子不僅成就了諸多富豪,還和百姓的財富之間畫上了等號;中國人的買房熱情得到徹底釋放,房地產幾乎成為了最熱門的行業。

                                                  安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山。

                                                  在2009年,央行對房地產全面鬆綁,個人房貸利率下限擴大為70%,首付款最低可以做到20%,上海甚至命令國有企業直接購買房地產來維持房地產行業的穩定。於是這一年,房價止跌回升,全面燃爆,當年房價上漲25%。一高一低,催生了兩個「國十條」。

                                                  丟掉福利房的悲傷並沒有持續多久,「買房」成為中國人新的理想。長期以來,中國百姓對於家的構想中,一套屬於自己的房子必不可少。同時,一套房子可以影響的,還包括醫療條件、婚姻、子女教育等,它在很多人的計算中,幾乎等同於「幸福」。

                                                  原先對貸款頗有顧慮的中國人,才過了沒幾年,就把「按揭」這個外來詞語掛在嘴邊。2000年5月底,建設銀行(601939,股吧)的個人住房貸款總額經過8年的發展后終於超過了100億元,但此後僅過了5個月,就一躍變成了200億元。

                                                  而在這一階段,我國房地產從業人員數量年均增長6.6%,1998年這一行業的從業人員為94萬,到2007年這一規模達到了166.5萬;此外,通過帶動相關產業的發展,房地產業對其他產業的就業增長也發揮了積極作用。

                                                  2009年,出現了一部現象級的電視劇《蝸居》。至此,中國都市劇中的愛情,便再也沒有繞過「房子」二字。在經歷2008年的金融危機后,2009年房地產業強勢反彈:2009年,中國的商品房銷售面積達到9.5億平方米,同比上漲了44%。

                                                  房地產真正出現跨越式的發展,是在20世紀90年代。1992年,鄧小平南巡講話后的10月,中央首次提出建立社會主義市場經濟體制,有效地解決了計劃與市場的關係問題,由此帶動了整個房地產開發的熱潮。

                                                  經過了幾輪調控,「炒房團」幾乎已經全軍覆沒。幾乎可以肯定的是,房地產商們的好日子一去不復返。2019年11月7日,福布斯再次發佈了中國富豪榜,其中最為明顯的變化是,房企老闆財富都有不同程度的縮水,「國民公公」王健林更是以減少了682億元財富,而登上了微博熱搜榜。

                                                  2008年,國務院出台擴大內需十項措施增加千億元投資,即後來大家簡稱的「國十條」;而在2010年,國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲,發佈《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,簡稱「新國十條」。

                                                  「我們一家3口人,只有9平方米的一間房,這間房包含所有功能,煤油爐子就是廚房,痰盂就是廁所。很多人把蜂窩煤爐子放在過道。」四川省成都市建川博物館館長樊建川曾如此回憶。

                                                  但是,在一些城市裡,對於很多中國年輕人,依然處於想做「房奴」而不可得的狀態。兜兜轉轉,房子難以無視,終究還是那個瞬間就能激發集體情緒的話題。

                                                  爆發:「福利房」中止,商品房相約九八

                                                  1980年4月2日,鄧小平更明確地提出了住房制度改革的總體思路,提出要走住房商品化的道路。緊接着,1981年1月,中國最早的房地產企業—中房公司創辦,這意味着,中國的住房商品化道路已經開始了;萬科,也在3年後誕生,只不過,當時的萬科還是一個貿易公司,進入房地產行業是在1988年了。

                                                  房地產業在國民經濟中的比重逐步提高,房地產行業增加值從1998年的3454.5億元上升到了2007年的11854.3億元,年均增長14.7%,高於國內生產總值及第三產業的增速。而房地產行業對於GDP的貢獻率,也開始佔據重要位置,19982007年,扣除土地購置費后的房地產開發投資對GDP增長的直接貢獻率由6.32%增長到11.56%,年均9.15%。

                                                  1300年前,窮困潦倒的「詩聖」杜甫,曾為一間可以遮蔽風雨的房屋感嘆不已。但最終,他並沒有落得一個溫暖之所,而是倒在了長沙到岳陽的一條破船上。從古至今,房子在中國人心中都有極高的位置,是與「家」等同的。不管是過去的筒子樓,還是如今的商品房小區,有一套屬於自己的房子,才算有了家。

                                                  在1980年代,中國城鎮居民平均住房建築面積不足7平方米,「找媳婦容易找房子難」是所有人的寫照。

                                                  人們還未完全建立住房資源依據市場來配置的觀念,公有住房佔主要比重,市場上的商品住宅份額很小,住宅的大部分還是單位建房,然後分配給職工,住宅的分配形式主要以實物配置為主,貨幣為輔。

                                                  北京大學教授徐遠在著作《城裡的房子》中打了這樣一個比方:中國經濟就像快速前進的列車,一個個大中城市就像是一節節車廂,買房就像是買票上車,買不起豪華卧鋪,不妨先買張站票,免得被列車拋下。

                                                  啟動:從住房是商品,到「92」派企業家

                                                  筒子樓,更是在全國各地都能看到。所謂「筒子樓」,又稱赫魯曉夫樓,一條長走廊串連着許多個單間,每個單間有十幾個平方米的面積,走廊、衛生間和廁所都是公用。因為長長的走廊兩端通風,狀如筒子,所以名曰「筒子樓」。

                                                  潘石屹曾說,1998年是中國房地產的一個分水嶺,計劃經濟畫上了句號,開始走市場經濟的道路。這不但是中國兩種住房體制的轉換期,也是中國人兩種生活方式的分水嶺。

                                                  2017年10月,在上海外灘,一處正在拆閑的空地廢墟與背景陸家嘴參天大樓的形成鮮明對比

                                                  也是在這一年,「房價」成為了人們茶餘飯後的重要話題。工資沒有怎麼漲的城市居民,眼看着它在2005年突破3000,2009年突破4000元,2010年突破5000元。一些大城市的房價,慢慢變得遙不可及。

                                                  其實,2010年之前國家還曾出台過多個調整措施,無形的手和有形的手同時發揮作用,使得20102015年間,全國房價基本不漲不跌、投機絕跡、大橫盤狀態,庫存閑置商品房數量飛速增加,一直到2015年底國務院出台去庫存政策刺激房地產,房價引爆了一波翻倍漲幅。

                                                  回望中國房地產行業的發展,尤其近30年的歷史,我們可以發現,縱使風雲變幻,房地產行業也不斷經受「有形的手」撩撥,但它在百姓心中以及國家經濟中的地位,從未消減。

                                                  而為了搭上福利分房的「末班車」,婚姻都開始功利起來,有的人還沒女朋友,立刻相親找個女孩結婚;有的結婚沒幾年,已經分過一套房子的,聽說30歲以上的大齡單身青年也可以享受房改待遇,立刻與另一半「假離婚」。

                                                  1987年,在一個不起眼的南方小鎮啟動了一個不起眼的土地拍賣會,后據考證這是新中國進行的第一次土地拍賣,中國土地正式開始招拍掛。這個地方,叫深圳;這一年,中國地產終於開始進入商業化。這塊地一年以後建成了「東曉花園」,並在內地第一次以按揭貸款的方式出售,不到1個小時就全賣光,當時的房價已經是408元/平方米。與此形成對比的是,蔬菜價格還是以分為單位計算。

                                                  房地產行業的快速發展,使得1992年前後誕生的房地產企業的掌門人,成為了富豪榜上的常客。2007年,《福布斯》「中國百名富豪榜」上,涉及房地產業的富豪接近40個,前10名富豪有4個來自房地產行業。

                                                  萌芽:筒子樓的最後時光在中華人民共和國成立后的十余年時間里,蘇聯在中國進行了多個項目的援助,蘇聯專家和設計師也得以深入中國人的生活,讓中國很多地方至今仍保留有俄羅斯風格的建築。

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